Woningmarkt na grillig jaar in rustiger vaarwater
Na het uiterst grillige jaar 2022 verwacht Joris Jipping van Team Sanders Makelaars in Almelo dat de oververhitte woningmarkt dit jaar in rustiger vaarwater terecht komt. ‘Nadat in het begin van het vorige jaar de gekte nog groot was door de extreem lage rente, waardoor de huizenprijzen door het dak gingen, kreeg de woningmarkt fikse klappen door de oorlog in Oekraïne, de hoge inflatie en sterk stijgende rente en energiekosten.
De vraag was hoe zich dat in het nieuwe jaar verder zou ontwikkelen. Maar we zijn het jaar eigenlijk redelijk voortvarend begonnen, met weliswaar wat minder aanbod van woningen, maar nog altijd prima prijzen.’
Aangezien het aantal verkochte woningen in het vierde kwartaal van vorig jaar met bijna 14 procent fiks daalde bij een vrijwel gelijkblijvende kostprijs van woningen, was het voor Jipping even de vraag hoe de grillige woningmarkt zich verder zou ontwikkelen. ‘Ik ben natuurlijk geen econoom, maar mijn gevoel zegt dat de situatie weer redelijk stabiel is. Al kan er natuurlijk zo weer onrust ontstaan, als bijvoorbeeld de oorlog in Oekraïne escaleert. Begin 2022, toen de rente extreem laag was en de huizenprijzen maar bleven stijgen, hebben we wel tegen elkaar gezegd: wanneer stopt deze gekte. Want dat kon natuurlijk niet zo door blijven gaan. We zijn op dit moment nog niet terug bij normaal, maar de situatie is wel een stuk normaler geworden.’
Prijsontwikkeling
Volgens Jipping, sinds 2018 mede-eigenaar van Team Sanders Makelaars in Almelo met sinds kort ook
een vestiging in Nijverdal, is de prijsontwikkeling voor woningen in het lagere tot het middensegment (grofweg tussen 2 en 3 ton) in Twente op dit moment redelijk stabiel. Jipping: ‘Hoe hoger de prijsklasse, hoe groter de daling in prijs.’ Intussen is de woningnood onder met name starters in Twente hoog. De wat lagere huizenprijzen – in Almelo zijn er zelfs nog wel huizen onder de 2 ton te koop – ten spijt. Dat zal volgens Jipping ook nog wel even zo blijven, simpelweg omdat er te weinig betaalbare woningen voor starters op de markt komen c.q. worden gebouwd. Ook de startersvrijstelling bij een Nationale Hypotheek Garantie, die een maximumgrens kent van 405.000 euro en kan worden opgerekt tot 429.300 euro bij energiebesparende voorzieningen, biedt niet voldoende soelaas.
Hypotheekrente
Waar de woningmarkt zich in z’n algemeenheid wat stabiliseert, is dat volgens Joris Jipping ook met hypotheekrente het geval. ‘Die ging het afgelopen jaar van 1,5 richting 5 procent. Nu lijkt die zich te stabiliseren rond de 4 procent bij 10 jaar vast met een Nationale Hypotheek Garantie.’ De hoogte van de hypotheekrente mag dan nog altijd een belangrijke factor zijn bij de aankoop van een woning, duurzaamheid speelt intussen ook een belangrijke rol. Joris Jipping: ‘EeÌn van de eerste vragen die een koper
nu vaak stelt is: hoeveel gas verbruikt de woning. Als makelaar zijn we ook verplicht het Energielabel te vermelden. We leggen daarom ook steeds meer contact met partijen die een woning kunnen verduurzamen.’ Dat kopers steeds hogere eisen stellen aan het energieverbruik van een woning zorgt er volgens Jipping voor dat voorheen zeer geliefde jaren ’30 huizen wat minder goed in de markt liggen. ‘Voor dat soort woningen is nog steeds veel belangstelling, maar ze staan nu wel langer te koop. De vraag is nu, hoe gemakkelijk is een woning te verduurzamen.’
Onzekerheid
In dat verband is de situatie in de wereld van de bouw relevant. Jipping: ‘Er is veel onzekerheid als het gaat om een verbouwing, onder meer door de stijgende prijzen van bouwmaterialen.’ Omdat de doelstellingen van het aantal nieuw te bouwen woningen niet worden gehaald, zal volgens Jipping de krapte op de woningmarkt nog wel een tijdje blijven bestaan. Toch is hij gematigd positief over de situatie op dit moment. ‘De woningmarkt is wat gezonder dan een jaar geleden. En dat is positief voor zowel verkopers als kopers, die nu iets meer tijd hebben bij de aankoop van een woning.’
De vraag was hoe zich dat in het nieuwe jaar verder zou ontwikkelen. Maar we zijn het jaar eigenlijk redelijk voortvarend begonnen, met weliswaar wat minder aanbod van woningen, maar nog altijd prima prijzen.’
Aangezien het aantal verkochte woningen in het vierde kwartaal van vorig jaar met bijna 14 procent fiks daalde bij een vrijwel gelijkblijvende kostprijs van woningen, was het voor Jipping even de vraag hoe de grillige woningmarkt zich verder zou ontwikkelen. ‘Ik ben natuurlijk geen econoom, maar mijn gevoel zegt dat de situatie weer redelijk stabiel is. Al kan er natuurlijk zo weer onrust ontstaan, als bijvoorbeeld de oorlog in Oekraïne escaleert. Begin 2022, toen de rente extreem laag was en de huizenprijzen maar bleven stijgen, hebben we wel tegen elkaar gezegd: wanneer stopt deze gekte. Want dat kon natuurlijk niet zo door blijven gaan. We zijn op dit moment nog niet terug bij normaal, maar de situatie is wel een stuk normaler geworden.’
Prijsontwikkeling
Volgens Jipping, sinds 2018 mede-eigenaar van Team Sanders Makelaars in Almelo met sinds kort ook
een vestiging in Nijverdal, is de prijsontwikkeling voor woningen in het lagere tot het middensegment (grofweg tussen 2 en 3 ton) in Twente op dit moment redelijk stabiel. Jipping: ‘Hoe hoger de prijsklasse, hoe groter de daling in prijs.’ Intussen is de woningnood onder met name starters in Twente hoog. De wat lagere huizenprijzen – in Almelo zijn er zelfs nog wel huizen onder de 2 ton te koop – ten spijt. Dat zal volgens Jipping ook nog wel even zo blijven, simpelweg omdat er te weinig betaalbare woningen voor starters op de markt komen c.q. worden gebouwd. Ook de startersvrijstelling bij een Nationale Hypotheek Garantie, die een maximumgrens kent van 405.000 euro en kan worden opgerekt tot 429.300 euro bij energiebesparende voorzieningen, biedt niet voldoende soelaas.
Hypotheekrente
Waar de woningmarkt zich in z’n algemeenheid wat stabiliseert, is dat volgens Joris Jipping ook met hypotheekrente het geval. ‘Die ging het afgelopen jaar van 1,5 richting 5 procent. Nu lijkt die zich te stabiliseren rond de 4 procent bij 10 jaar vast met een Nationale Hypotheek Garantie.’ De hoogte van de hypotheekrente mag dan nog altijd een belangrijke factor zijn bij de aankoop van een woning, duurzaamheid speelt intussen ook een belangrijke rol. Joris Jipping: ‘EeÌn van de eerste vragen die een koper
nu vaak stelt is: hoeveel gas verbruikt de woning. Als makelaar zijn we ook verplicht het Energielabel te vermelden. We leggen daarom ook steeds meer contact met partijen die een woning kunnen verduurzamen.’ Dat kopers steeds hogere eisen stellen aan het energieverbruik van een woning zorgt er volgens Jipping voor dat voorheen zeer geliefde jaren ’30 huizen wat minder goed in de markt liggen. ‘Voor dat soort woningen is nog steeds veel belangstelling, maar ze staan nu wel langer te koop. De vraag is nu, hoe gemakkelijk is een woning te verduurzamen.’
Onzekerheid
In dat verband is de situatie in de wereld van de bouw relevant. Jipping: ‘Er is veel onzekerheid als het gaat om een verbouwing, onder meer door de stijgende prijzen van bouwmaterialen.’ Omdat de doelstellingen van het aantal nieuw te bouwen woningen niet worden gehaald, zal volgens Jipping de krapte op de woningmarkt nog wel een tijdje blijven bestaan. Toch is hij gematigd positief over de situatie op dit moment. ‘De woningmarkt is wat gezonder dan een jaar geleden. En dat is positief voor zowel verkopers als kopers, die nu iets meer tijd hebben bij de aankoop van een woning.’
